Durante muchos años los tratadistas de los sistemas inmobiliarios registral se han sumergido en las mayores profundidades de la investigación, en procura de establecer los orígenes del punto de partida de la transmisión de la propiedad inmobiliaria y las negociaciones que al respecto se produjeron.

Las hipótesis han sido variadas, desde pasajes bíblicos, maneras sacramentales, los antiguos archivos de negocios egipcios, en los cuales se conservaban por catorce años las declaraciones que se hacían para establecer tributos, hasta los llamados archivos de adquisiciones del propio Egipto; estos operaban bajo la rectoría de funcionarios públicos que guardaban una similitud con los registradores de propiedad de nuestros tiempos.

En lo que respecta al principio cardinal de publicidad, dos puntos de vistas contradictorios han aflorado con fuerza importante en el espectro doctrinal, por un lado, una corriente que procura establecer el origen de dicha publicidad en un hecho tan remoto como la aparición misma de la propiedad inmobiliaria; el otro, el de aquellos tratadistas que consideran que la publicidad inmobiliaria surge únicamente en la edad moderna.

El tratadista colombiano Caicedo Escobar señala al respecto que: “La propiedad inmobiliaria aparece en etapas relativamente avanzadas de las sociedades antiguas. Como se recordará, los primitivos pueblos nómadas dedicados a la caza, pesca y pastoreo solo conocieron la propiedad de los productos. Luego vendrían los pueblos dedicados a la explotación agrícola, cuyos asentamientos implican el comienzo de la propiedad fundiaria que optaría por formas colectivas de apropiación y con el tiempo por la propiedad individual”.

El derecho inmobiliario, como tal, parece surgir con la conformación de las gens, que era el sistema social de la Antigua Roma, que se constituyó en el precedente del surgimiento del Estado-ciudad.

En nuestro caso, para abordar la materia inmobiliaria resulta imprescindible hacer algunas puntualizaciones sobre el sistema Torrens, conocido en el mundo como Real Property Act. Acta de Torrens o Australiano fue el resultado de un esfuerzo humano deparado por la experiencia de su principal creador, Robert Richard Torrens (1814-1884), una figura pública irlandesa que residió en Australia y entre las funciones que ocupó se
encuentran la de director de Aduanas y director general del Registro de la Propiedad.

Torrens hizo partícipe a su padre, coronel Torrens, uno de los fundadores de la Colonia de Australia del Sur, de su proyecto relativo a un nuevo sistema de registro de la propiedad, empero, éste le planteó la inviabilidad que para él tenía una empresa de esa naturaleza, lo consideró imposible. Torrens siguió adelante con su idea, aspiró a la posición de diputado, levantó un programa electoral, en cuya oferta política incluyó su proyecto, con el cual se proponía cambiar el sistema registral de la propiedad.

Siendo director del Registro de la Propiedad, le impactó la coexistencia en las colonias australianas de dos categorías de propietarios o titulares de derecho
inmobiliario, unos los que adquirían terrenos públicos, los cuales recibían su derecho de manera directa de la Corona; en tanto que los otros recibían sus derechos a través de un acto privado, venta, testamento, etc.

Los que adquirían de la Colonia se beneficiaban de una actuación registral expedita y efectiva: los que adquirían bajo la modalidad privada tenían que someterse a procedimientos intrincados u oscuros.

El propósito político de Torrens se alcanza y, en su condición de diputado, logra la aprobación del proyecto anhelado, el 27 de febrero del 1858, el cual se inauguró con la Real Property Act, y se puso en vigencia al año siguiente (1859), tanto en Australia como en otras colonias inglesas. Se produjeron modificaciones en los años 1886 y 1893.

El doctor Nogueroles Peiró, tratadista español, en su “Estudio Introductorio: El Establecimiento del Sistema Torrens en Australia del Sur y sus Orígenes”, señala que Robert Richard Torrens manifiesta que cuando todo tan solo era una idea, él solicitó a Ch. Cooper y a W. Belt sus opiniones al respecto; luego articuló el proyecto y lo presentó a Anthony Foster, quien era propietario y editor del periódico South Australian Register, el medio que más apoyo le ofreció a la empresa; lo mismo hizo con otras personas de las que recibió colaboraciones que fueron tomadas en cuenta para el texto de la ley.

Se retiene en la referida investigación que el doctor Ultrich Hübbe, un jurista alemán consagrado al estudio de la materia inmobiliaria, el cual ejerció la profesión de abogado en Hamburgo, Alemania, y emigró a Australia del Sur en 1842, puso en manos de Torrens importantes contribuciones de carácter intelectual las que tuvieron incidencia en la creación del sistema, sin que las mismas figuren acreditadas, salvo testimonios de su participación, toda vez que Torrens no quería presentar nada que revelara vínculo alguno con Alemania, debido a los prejuicios y la tirantez que existía entre Australia y los germanos.

El sistema Torrens se proyectó en los seis estados de Australia: Australia del Sur, Australia Occidental, Nueva Gales del Sur, Queensland, Tasmania y Victoria, así como en los territorios nacionales de la capital y del Norte.

También fueron incorporadas al Torrens las colonias inglesas, importantes provincias canadienses, Nueva Zelanda, Brasil, Filipinas, República Dominicana, Túnez, y una veintena de estados de los Estados Unidos de América. De estos últimos, los primeros en implementar este importante sistema fueron Nueva York, Washington, California, Minnesota, Dakota del Norte, Mississippi, Carolina del Sur, Oregón, Hawai, Illinois, Ohio, Utah, Colorado, Nebraska, Georgia, Dakota del Sur, Virginia, Massachusetts, Carolina del Norte y Tennessee.

En el caso de República Dominicana, el sistema se incorpora con la ocupación militar norteamericana producida en el lapso de 1916-1924. Fue el 1º de julio de 1920 cuando estas fuerzas interventoras dictaron la llamada Orden Ejecutiva número 511 (Ley de Registro de Tierras), la cual fue publicada en idioma español en
la Gaceta Oficial núm. 3138, de fecha 31 de julio de 1920, aduciéndose entonces que con la misma se pretendía otorgar mayor seguridad a los negocios inmobiliarios.

Lo cierto es que en la época los mercados internacionales del azúcar y otros productos agroindustriales alcanzaron los más atractivos niveles de precios, lo cual
determinó que los norteamericanos mostraran alto interés en cultivar la caña de azúcar e instalar ingenios que garantizaran una molienda exitosa; ahí residía la
verdadera razón para introducir un sistema registral de alto nivel de eficacia que asegurara el funcionamiento de la industria azucarera y la explotación predial.

Es así que se ocupan grandes extensiones de terrenos apropiados para la siembra y cultivo de caña de azúcar, principalmente en las regiones Este y Sur del país.
Es esta la razón primordial determinante para que los invasores norteamericanos pensaran hacer estas inversiones, garantizadas con una titularidad inmobiliaria que no admite prueba en contrario, salvo error o fraude.

Con la referida Orden Ejecutiva núm. 511, no sólo se instituyó la oficina del Registro de Títulos, sino que se articuló todo un sistema del registro de la propiedad inmobiliaria que logró integrar tribunales especializados, oficinas técnicas para las operaciones técnico-catastrales y un Ministerio Público, también especializado en la materia inmobiliaria, denominado Abogado del Estado, el cual representa al Estado ante los tribunales y demás órganos de la jurisdicción inmobiliaria, interviniendo a su nombre, en interés de proteger y garantizar los derechos registrados.

las operaciones técnico-catastrales y un Ministerio Público, también especializado en la materia inmobiliaria, denominado Abogado del Estado, el cual representa al Estado ante los tribunales y demás órganos de la jurisdicción inmobiliaria, interviniendo a su nombre, en interés de proteger y garantizar los derechos registrados.

Este funcionario estatal tiene la representación de la sociedad, interviene en apoyo de los intereses del Estado y de la colectividad, en todo proceso que entrañe orden público o interés social. Asume el interés del Estado, el cual se presume propietario originario de la tierra; pero, al mismo tiempo, tiene la responsabilidad de garantizar todo derecho registrado, y es su obligación hacer respetar la titularidad de todos.

A partir del proceso de transformación, cambio y modernización que se ha producido en el ámbito jurídico-institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria de nuestro país, el fortalecimiento de sus órganos resulta incontrovertible.

En la nueva realidad que experimenta la vida inmobiliaria dominicana, el Certificado de Título, aunque su tradicional conserva fuerza probatoria y ejecutoria, encuentra una restricción, y es que ya no podemos afirmar de la manera categórica, como lo hacíamos, que el Certificado se basta a sí mismo, queriendo significar con ello que con su sola presencia es suficiente para hacer la prueba necesaria acerca de la vigencia de la titularidad y del estado jurídico del inmueble que ampara la misma.

Si bien es cierto, que la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, señala en su artículo 91 que “El Certificado de Título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo”, no menos cierto es que la Certificación del Estado Jurídico es imprescindible para establecer lo relativo a la vigencia.

El artículo 139 del Reglamento General de Registros de Títulos dice que la referida certificación acredita el estado jurídico y la vigencia del duplicado del Certificado de Título, toda vez que esta da constancia acerca de los asientos consignados en el registro complementario, al tiempo que precisa quién tiene la titularidad, en la fecha de su emisión.

Todo esto es la resultante de que ya al dorso del original Certificado de Título ni de su duplicado se consignan asientos registrales. Todo se lleva al registro complementario, y cada Certificado de Título y toda Constancia Anotada tiene su correspondiente registro complementario.

En el sistema registral dominicano, de naturaleza Torrens, la calificación entraña una delicada labor profesional de orden jurídico, se precisa tomar en consideración todos los elementos que configuran los derechos reales que recaen sobre los inmuebles, el Registrador de Títulos tiene la obligación de examinar esos elementos de existencia y validez del documento que soporta la actuación registral y verificar si efectivamente se cumplen los requisitos establecidos para su plena eficacia; por tanto, este oficial público tiene que depurar la documentación presentada.

La primera calificación originaria es compartida por la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, sus direcciones regionales, los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y la Dirección Nacional de Registro de Títulos, con sus registros, en ocasión de la materialización del proceso del saneamiento, proceso sustancial de depuración de los derechos que culmina con la inmatriculación o primer registro.

Luego, en los actos posteriores al primer registro, corresponde a los Registros de Títulos mantener la depuración de los derechos, haciendo la delicada labor calificatoria, examinando con minuciosidad cada documento del expediente de que se trate, lo que incluye cuanto resulte de las modificaciones parcelarias, la regularización parcelaria y el deslinde, en las cuales la Dirección de Mensuras juega un rol estelar cuando procesa la fase catastral.

La evolución constitucional del derecho de propiedad tiene como punto de partida el artículo 20 del proyecto de Ley Fundamental o Constitución de Duarte, en el cual se consigna: “La Nación está obligada a conservar y proteger por medio de sus Delegados, y a favor de leyes sabias y justas, la libertad personal, civil e individual, así como la propiedad y demás derechos legítimos de los individuos que la componen, sin olvidarse para con los extraños (a quienes también se les debe justicia) de los deberes que impone la Filantropía”.

“El acceso legal a la propiedad
inmobiliaria titulada es una prioridad
fundamental de las políticas públicas
de promoción de vivienda.”

El artículo 12-bis del referido texto, concebido por el Padre Fundador, establece: “La ley, salvo las restricciones del derecho, debe ser conservadora y protectora de la vida, libertad, honor y propiedades del individuo”. Ya en el Manifiesto del 16 de Enero, cuya denominación histórica completa es Manifestación de los pueblos de la parte Este de la Isla, antes Española o de Santo Domingo, el cual ha merecido ser incorporado a la Colección de
Leyes de la República e integrado a las publicaciones oficiales relativas a disposiciones fundamentales, se le otorga la debida importancia al derecho de propiedad
inmobiliaria, al abordar el estado de cosas que los ocupantes haitianos habían creado a los dominicanos, en efecto, consigna: “En desprecio de todos los principios del derecho público y de gentes, redujo muchas familias a la indigencia, quitándoles sus propiedades para reunirlas
a los dominios de la República, y donarlas á los individuos de la parte Occidental, ó vendérselas á muy ínfimos precios”.

El 6 de noviembre de 1844 se aprueba la Constitución de la República Dominicana y el 18 del mismo mes y año se dicta un decreto que dispone la impresión
y promulgación del texto sustantivo, en cuyo artículo 21 se hace una excepción al derecho absoluto de la propiedad inmobiliaria, estableciendo: “Nadie puede
ser privado de su propiedad sino por causa justificada de utilidad pública, previa correspondiente indemnización, a juicio de peritos”.

La primera revisión constitucional dominicana se publicó el 23 de diciembre de 1854, y en el artículo 8º, numeral 15, se establece: “La Constitución garantiza
y asegura toda propiedad, siendo ésta sagrada e inviolable, sin que ninguno pueda ser despojado de la menor porción de ella, sino por vía de apremio o pena legal, o por causa justificada de utilidad pública y mediante una previa indemnización, a juicio de peritos”.

Una nueva versión de la Constitución fue firmada en Moca, el 19 de febrero de 1858, y el 21 de febrero del mismo año ésta fue publicada en Santiago de los Caballeros, designada entonces nueva capital de la República.

En el artículo 17 de este texto se expresa: “Ninguno puede ser privado de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública, con justa y segura indemnización, a juicio de peritos”.

Esta posición constitucional se mantiene en las reformas y modificaciones de 1865, 1866, 1868, 1872, 1874, 1875, 1876, 1877, 1878, 1879, 1880, 1881, 1887, 1896,
1907, 1908, 1924, 1927, 1929 (enero), 1929 (junio), 1934, 1942, 1947, 1955, 1959, 1960 (abril), 1960 (octubre), 1961, 1962, 1963, 1965 (Acto Institucional), 1966, 1994, 2002, 2010 y 2015.

El esfuerzo revisor constitucional de 2010 resultó el más consensuado de toda la vida republicana, en tanto encierra una amplia labor puesta en marcha por
políticos, juristas, politólogos, comunicadores, entidades cívicas y sociales, entre otros sectores de la vida nacional, durante un período de aproximadamente
tres años, constituyendo el paso más trascendente del proceso desarrollado en torno a la vida jurídico-institucional dominicana. Con estos insumos y con los
aportes propios, la Asamblea Nacional, luego de efectuar más de cincuenta sesiones en aproximadamente siete meses, se dotó a nuestro país de un avanzado texto constitucional.

El artículo 51 de esta versión suprema, aborda en su parte capital lo concerniente al derecho de propiedad en sentido general: “Derecho de propiedad. El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.

Y enfatiza, con relación a la propiedad inmobiliaria, puntualizando: “1) Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de su justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley. En caso de declaratoria de Estado de Emergencia o de Defensa, la indemnización podrá no ser previa”.

En el numeral 2 de dicho artículo, los revisores de la Carta Sustantiva otorgaron importancia al Sistema Registral Inmobiliario dominicano, tipo Torrens, al establecer: “2) El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada”.

Por su parte, el numeral 3 del referido artículo 51, dice: “Se declara de interés social la dedicación de la tierra a fines útiles y la eliminación gradual del latifundio.
Es un objetivo principal de la política social del Estado, promover la reforma agraria y la integración de forma efectiva de la población campesina al proceso de desarrollo nacional, mediante el estímulo y la cooperación para la renovación de sus métodos de producción agrícola y su capacitación tecnológica”.

El artículo 59 de la Constitución de la República trata lo concerniente al derecho a la vivienda y en su parte in fine el revisor constitucional vuelve a resaltar el Sistema Registral Inmobiliario dominicano, tipo Torrens, consignando: “El acceso legal a la propiedad inmobiliaria titulada es una prioridad fundamental de las políticas públicas de promoción de vivienda”.

El Sistema Registral Inmobiliario dominicano resultó favorablemente impactado por el texto sustantivo que la Asamblea Nacional Revisora adoptó y proclamó
el 26 de enero de 2010, toda vez que el mismo se promovió jerárquicamente a norma suprema.

Nunca antes la Constitución de la República le había dispensado espacio alguno a la propiedad inmobiliaria titulada y, más aún, este texto sustantivo le otorga
la mayor trascendencia, cuando subraya en el artículo 51.2, que reza: “El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada”; y en la parte in fine del artículo 59 de la Constitución de la República señala: “El acceso legal a la
propiedad inmobiliaria titulada es una prioridad fundamental de las políticas públicas de promoción de vivienda”.